资本化率可以低于年收益率吗?

资本化率可以低于年收益率，这种情况在投资市场很常见。比如房产投资中，租金回报率可能只有3%，但房价每年上涨5%，实际年收益率就能达到8%。股票分红率2%，加上股价增长10%，总收益也能超过资本化率。低资本化率往往伴随高增长潜力，投资者愿意用短期收益换取长期增值。

实际操作中，资本化率低于年收益率多见于优质资产。商业地产地段好、出租率高，资本化率可能4%，但每年租金上涨3%，资产升值6%，综合收益超过10%。债券票面利率2%，市场利率下降导致债券价格上涨，年收益率也能达到5%。这种差异反映市场对资产价值的不同预期，投资者会权衡风险和收益做出选择。